Khác với nhiều năm trước, khách hàng thường mua căn hộ ngay từ giai đoạn đầu để có giá rẻ và thanh toán từng đợt; tuy vậy, hiện nay, nhiều khách hàng tại TP.HCM chuyển sang lựa chọn căn hộ đã hoặc sắp bàn giao dù có mức giá cao hơn 20-30% so với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Tâm lý thích an toàn

Dành dụm được một khoản tiền, vợ chồng chị Hảo, quận Gò Vấp (TP.HCM) có ý định mua căn hộ chung cư cho gia đình sinh sống, thoát khỏi tình trạng ở thuê như trong nhiều năm qua. Tuy vậy, những sự vụ khiếu kiện của không ít người dân khi mua nhà trên giấy, dù đã đóng đến hàng trăm triệu đồng và chờ đợi thời gian dài vẫn chưa được nhận nhà khiến gia đình chị Hảo băn khoăn. “Nhiều người khuyên tôi nên tìm mua căn hộ ở những dự án đang nhận giữ chỗ, hoặc sắp mở bán để có giá rẻ và nhận được nhiều ưu đãi tử chủ đầu tư. Tuy vậy, nghĩ đến các rủi ro có thể gặp nên tôi quyết định tìm đến các dự án đang trong quá trình hoàn thiện, hoặc chủ đầu tư đang bàn giao nhà cho yên tâm”- chị Hảo chia sẻ.

Anh Trần vừa chi hơn 2,1 tỷ đồng mua căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Flora Novia ngay đại lộ Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức cho biết, anh khá hài lòng với vị trí và thiết kế của căn hộ. Mặc dù, so với các khách hàng mua từ những đợt đầu, anh phải chịu chênh lệch hơn 300 triệu đồng, nhưng quan trọng là nhận nhà luôn, đánh giá được chất lượng và dự án cũng đảm bảo được các tiện ích theo đúng mong muốn của anh.

Lo ngại rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, nhiều khách hàng chuyển sang “săn lùng” căn hộ đang hoàn thiện, sắp bàn giao

Anh Trần cho rằng, với dự án sắp bàn giao, gia đình anh sẽ không phải mất thêm nhiều chi phí cho việc thuê nhà. Bên cạnh đó, anh có thể tới tận nơi để đánh giá về chất công trình cũng như hạ tầng tiện ích, thiết kế của căn hộ có phù hợp với mục đích sử dụng hay không.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, việc mua căn hộ tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai giúp người mua nhà bớt gánh nặng tài chính do có mức giá thấp hơn căn hộ đã hoàn thiện và được thanh toán tiền theo tiến độ. Tuy vậy, do thời gian qua có nhiều lùm xùm về tiến độ, chất lượng tại một số dự án nhà ở hình thành trong tương lai, từ cuối năm 2018, nhiều người mua nhà có xu hướng lựa chọn những dự án sắp hoàn thiện hoặc đã bàn giao, dù chấp nhận một mức giá cao hơn so với thời điểm dự án bắt đầu khởi động.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần hoàn thiện phần móng dự án, được ngân hàng bảo lãnh và có thông báo của Sở Xây dựng là có thể chào bán căn hộ hình thành trong tương lai ra thị trường. Tuy vậy, nếu mua các dự án kiểu này, khách hàng phải chờ đợi từ 2 – 3 năm và rủi ro về tiến độ là khá lớn, nên nhiều người tỏ ra thận trọng.

Đồng tình về tính an toàn trong việc lựa chọn các căn hộ bàn giao, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng: Việc tìm kiếm được căn hộ sắp bàn giao hoặc đã bàn giao phù hợp với nhu cầu thực tế không dễ, đặc biệt, với những đối tượng khách hàng là người trẻ tuổi, các cặp vợ chồng mới cưới. Với các đối tượng này, việc tiếp cận các căn hộ sắp bàn giao sẽ khó khăn, bởi gánh nặng tài chính là rất lớn. Do đó, để tăng tính thanh khoản cho dự án, các chủ đầu tư cần đa dạng nguồn vốn hỗ trợ khách hàng.

Giá cao nhưng nguồn cung khan hiếm

Theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, trong năm 2019, lượng căn hộ đang hoàn thiện sắp, bàn giao sẽ tương đối nhưng ở phân khúc giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn lại không có nhiều dự án. Trong khi đây là loại hình đáp ứng được nhu cầu ở thực của số đông khách hàng hiện nay.

Khảo sát tại khu vực quận Thủ Đức (TP.HCM), thời điểm tháng 11/2019, có trên dưới 5 dự án căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện cơ bản và được đưa ra thị trường ở giai đoạn này. Mức giá thứ cấp ở mỗi dự án khá cạnh tranh nhau.

Cụ thể, Dự án Saigon Avenue của Lan Phương hiện đang chào giá thứ cấp căn diện tích 62m2 tầm 1,7 tỷ đồng (khoảng 27-28 triệu đồng/m2), tăng khoảng 30% so với thời điểm mở bán đầu tiên vào tháng 10/2017. Hay căn hộ TDH Riverview của Công ty phát triển nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) chào giá thứ cấp 26 triệu đồng/m2 (khoảng 1,6 tỷ đồng/căn/diện tích 61.48m2), trong khi giá thời điểm mở bán là 21 triệu đồng/m2. Một dự án khác cùng khu vực là Flora Novia Phạm Văn Đồng của Nam Long hiện căn diện tích 57m2 bán giá 37-38 triệu đồng/m2 (giá bán lúc đầu 30-31 triệu đồng/m2) hoặc Dự án Fressca Riverside của Công ty CP Bất động sản Seaholdings chào giá thứ cấp chênh lệch mức 200-250 triệu đồng/ căn…

Ở các khu vực Bình Dương giáp ranh với Thủ Đức như Thuận An, Dĩ An, một số dự án đã hoàn thiện cơ bản chào mức giá thứ cấp chênh lệch khoảng 5 – 7 triệu đồng/m(tùy dự án) so với các dự án đang đưa ra thị trường tại các vị trí tương tự. Ví dụ như Dự án Marina Tower (P. Vĩnh Phú, Thuận An, giá đợt mở bán đầu tiên là 17 triệu đồng/m2), giá thứ cấp hiện được rao bán là 22 triệu đồng/m2, hay Samsora Riverside (Dĩ An, Bình Dương, giá đợt mở bán đầu tiên là 16.5 triệu đồng/m2 ) với căn diện tích 55.78m2 có giá khoảng 1,25 tỷ đồng/căn (22.5 triệu đồng/m2).

Thực tế hiện nay, với căn hộ có vị trí cách trung tâm thành phố khoảng 20 – 30 phút đi xe máy là rất hiếm có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Riêng dọc trục đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, việc tìm kiếm dự án sắp bàn giao nhà có mức giá trên dưới 36 triệu đồng/m2, tức khoảng 2 – 2.3 tỷ đồng/căn không còn dễ dàng. Theo một số doanh nghiệp, đó vừa là thách thức với người mua, thị trường nhưng cũng là cơ hội để các doanh nghiệp tính toán để được mức giá phù hợp thu hút người mua ở giai đoạn này.

Trong khi đó, tại thị trường bất động sản khu Đông, các dự án sắp hoàn thiện tại các tuyến đường như: Đỗ Xuân Hợp, Võ Chí Công, Nguyễn Duy Trinh… giá thứ cấp ghi nhận tăng trung bình khoảng 10 – 15%, một số dự án có vị trí đẹp giá thứ cấp có thể tăng khoảng 20 – 25%/năm. So với khu Tây, khu Đông thành phố được đầu tư hạ tầng mạnh tay. Tuy vậy, khu vực này mới được hình thành nên các tiện ích cộng đồng như trung tâm thương mại, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… chưa hình thành nhiều như khu Tây nên lượng hấp thụ trên thị trường thứ cấp chậm hơn so với các dự án tọa lạc tại khu vực quận Gò Vấp, Thủ Đức, Tân Phú, Tân Bình, Quận 12.

Được biết, những dự án căn hộ có tiện ích đầy đủ, nhận nhà ở ngay thu hút người mua là gia đình trẻ. Đặc biệt, những căn hộ có diện tích dao động từ 60 – 80m2 có hấp lực rất tốt ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Một số dự án tọa lạc ở các tuyến đường đã có tiện ích đồng bộ, buôn bán sầm uất, lượng người mua thực lẫn nhà đầu tư tìm kiếm mạnh ở giai đoạn này, trong đó, các gia đình trẻ chiếm phần lớn.

Ông Ngô Quang Phúc – lãnh đạo Phú Đông Group cho biết, người mua nhà đã hình thành thường có nhu cầu an cư chứ không phải đầu tư, mua đi bán lại. Một căn hộ từ lúc chưa hình thành cho đến khi hoàn thiện giá trị có thể tăng ít nhất 20% – 30%. Tuy vậy, đem so sánh với chi phí và mức độ rủi ro, giá trị căn hộ chưa hình thành vẫn xấp xỉ với giá trị căn hộ đã hình thành. Chính vì vậy, chọn mua căn hộ đã hình thành là lựa chọn tối ưu cho hầu hết người dân có nhu cầu nhà ở thực sự. Lời khuyên kèm theo là nên lựa chọn chủ đầu tư uy tín, đáng tin cậy, căn hộ giá cả hợp lý và dự án có tiềm năng.